Перепланировка квартиры

    Несмотря на то, что все мы видим красоту по-разному, стремление к уюту и удобству остается единым для каждого из нас. Завалиться дома на мягкий диван, глядя в роскошный глянец потолка, пройтись на светлую просторную кухню и заварить чашечку Капучино, а потом утонуть в пуховой бездне перин поистине роскошной кровати… Наверное, жители типовых домов прошлого столетия могли только мечтать об индивидуальной планировке, шикарной ванной с подсветкой, системе «теплый пол», и даже камине – о тех удобствах, которые стали для нас нормой жизни.

    0001

     Когда мы говорим о комфорте, почему-то все представляют квартиру или дом в современной планировке, где в большинстве случаев комфорт прилагается по умолчанию. Тем не менее огромный объем общего жилого фонда составляют дома с малогабаритными квартирами. Людям, проживающим на 30 – 40 квадратных метрах, также хотелось бы иметь светлые теплые спальни, кухни, гостиные и отдельную игровую территорию для детей. Единственным способом рационально зонировать пространство в типовых квартирах является перепланировка или переустройство помещения.

    ОСНОВНЫЕ МОМЕНТЫ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ: НА ЧТО СЛЕДУЕТ ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ.

    Все же главным стимулирующим фактором, который способствует возрастанию спроса на перепланировку среди населения, является не конкретное желание снести стену или напротив, установить перегородку. Дизайнерское искусство является тем мощным эволюционирующим направлением, внутри которого разрабатываются и внедряются все новые и новые методики, техники, идеи, в том числе, основанные на изменении конструкционных форм. Люди желают следовать модным тенденциям, и отдают свой дом – свою крепость в руки профессионалов. Как показывает практика, подавляющая часть ремонтных работ в последнее время не обходится без «хирургического вмешательства» в домовой каркас, что в принципе и называется перепланировкой.  

     Чтобы решиться на столь серьезные метаморфозы в рамках квартиры, необходимо учесть: перепланировка – не поклейка обоев, не настил паркета и даже не облицовка гипсокартоном. Здесь свои тенденции, своя логика и свои законы, которые, как известно, нужно соблюдать. 

    ПЕРВЫЙ МОМЕНТ: УЧИТЫВАЕМ ВИД СТРОИТЕЛЬНОГО МАТЕРИАЛА.

    Конструкционные решения, реализованные в сооружении, выбор строительного материала – эти факторы являются одними из определяющих в намерении сделать перепланировку. Задача будет иметь разные варианты решений для кирпичного, монолитного, панельного или смешанного типа конструкции.

     Привлекательнее всех в данном отношении выглядят монолиты, в которых можно проводить перепланировку практически любой степени сложности, в разумных пределах, конечно. В категорию «легкоперепланируемых» также входят каркасные строения, а вот с кирпичными и панельными сооружениями дело обстоит несколько сложнее. Что есть панельный дом? Это сложенные друг на друга плитки, напоминающие карточный домик: вынь одну… не будем о грустном. Поэтому капитальный ремонт на основе перепланировки здесь невозможен, ну, или почти невозможен.  В кирпичном доме нагрузка распределяется на внутренние плиты перекрытий, что также вносит трудности в изменение конструкции: перепланировка, конечно, возможна, но лишь отчасти, и только после выполнения определенных расчетов.

    ВТОРОЙ МОМЕНТ: ЮРИДИЧЕСКАЯ СТОРОНА ВОПРОСА

    Не переходите к действиям, пока не уладите юридический вопрос перепланировки, в противном случае на вас могут наложить административное взыскание. Важно еще на старте определить – какого плана конструкционные изменения в квартире вы намерены выполнить – перепланировку или переустройство, а это разные вещи.

     В перечень задач, решаемых путем переустройства, входят работы по замене, монтажу, переносу:

    Инженерных коммуникаций;
    Сантехники;
    Электрооборудования.

    Это не означает, что замена унитаза или ванной – уже переустройство. В данную область включены только те операции, которые требуют фиксации в техническом паспорте на квартиру.

    Перепланировка подразумевает работы, которые предполагают конфигурационные изменения, и их также необходимо отражать в техпаспорте на жилье.

    Любые работы, предполагающие конструкционные перемены, необходимо согласовывать с органами местного самоуправления (далее органами), которые на основании заявления владельца квартиры выносят «вердикт» – разрешить или запретить их осуществление.

     Мероприятия в рамках изменений конструкции жилплощади вправе проводить только собственник помещения. Получение разрешения на перепланировку сопровождается разработкой проектной документации. К работам такого плана допускаются индивидуальные предприниматели или юрлица, являющиеся членами соответствующих СРО, и имеющие допуск к выполнению проектных работ (распоряжение № 133 Москомархитектуры «О подготовке и оформлении проектной документации на перепланировку и (или) переустройство помещений», 17 июля 2008 г.). Нормы и требования, изложенные в документе, касаются перепланировки в жилых и многоквартирных домах.

     Мосжилинспекцией назначаются специальные службы – инспекции, призванные осуществлять надзор над переустройством жилых помещений. Указанные инстанции расположены в каждом АО г. Москвы. Инспекции являются структурными подразделениями регулирующего органа и работают в режиме «одного окна». Службы призваны принимать от граждан заявления на перепланировку и выдавать запрашиваемую документацию.

     Перепланировка, выполненная без предварительного согласования, рассматривается в качестве самовольного акта. Однако любые действия могут быть узаконены в судебном порядке при условии, если уже проведенные работы не несут опасности для жизни и здоровья рядом живущих граждан, а также не нарушают их прав. В таком случае согласование с Мосжилинспекцией можно оформить после проведения перепланировки (Постановление правительства г. Москвы № 8836-ПП, 15 ноября 2005 г.). 

    Если работы были проведены незаконно, это может стать препятствием при реализации сделок (купли, продажи, мены, раздела и пр.) с данным субъектом на рынке недвижимости.

     Существует множество норм, которые ограничивают возможность конструкционных изменений в рамках жилплощади. Все они изложены в правительственных постановлениях, в ЖК РФ, в СнИПах и прочих нормативных документах.

     ТРЕТИЙ МОМЕНТ: ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЗАПРЕЩЕНА

    Переустройство (перепланировка) имеет ряд запретов, о которых следует помнить владельцам жилых помещений, собирающимся делать в квартире капитальный ремонт. Запрещено:

    • Располагать санузел непосредственно над жилой комнатой. Исключение составляют многоуровневые квартиры, в которых санузел можно оборудовать над кухней, расположенной на нижнем уровне. Законом не установлены ограничительные нормы в отношении расположения кухонь, постирочных помещений. В отношении кухни действует единственное правило: ее нельзя проектировать под санузлом соседей, проживающих этажом выше. Санузел можно расширить либо перенести только в рамках смежных жилых зон, например, в коридор, кладовку, прихожую.
    • Закрывать доступ к кранам, вентилям, другому системному оборудованию.
    • Производить монтаж системы «теплый пол» с подключением к общему водоснабжению.
    • Осуществлять монтаж камина, эксплуатируемого на твердом топливе. Исключения: последний уровень в многоуровневого жилья, последний этаж сооружения.
    • Делать выход в санузел из кухонного помещения или из спальни. Исключение: элитное жилье или наличие второго санузла, выход из которого ведет в коридор или холл.
    • Переносить радиаторы отопления в подсобные помещения (застекленную лоджию или на балкон).
    • Ликвидировать перегородку между спальной зоной и кухней, в которой установлено газовое оборудование (плита, колонка).
    • Перекрывать доступ естественного освещения на кухню или в жилые помещения.
    • Демонтировать межквартирные перегородки или делать в них проемы.
    • Использовать в личных целях чердак, межквартирный тамбур, подвал.

     Теперь, ознакомившись с запрещенными нормами, и согласовав перепланировку, можно приступать к следующему шагу. 

    ЧЕТВЕРТЫЙ МОМЕНТ: ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

     Для инициирования процесса перепланировки (переустройства) владелец квартиры подает в орган, расположенный по месту нахождения объекта недвижимости, пакет документов:

    • Заявление на проведение перепланировки (переустройства);
    • Свидетельство о праве собственности на квартиру;
    • Проект выполнения работ;
    • Техпаспорт на жилплощадь;
    • Письменное согласие проживающих в квартире членов семьи на проведение перепланировки (необходимо предоставить согласие всех прописанных лиц, временно отсутствующих в том числе);
    • Решение о допустимости перепланировки в отношении объекта – памятника архитектуры, исторической и культурной достопримечательности;

     Указанный перечень считается исчерпывающим, органы, в которых производится согласование на внутреннюю реконструкцию, не вправе требовать от собственника дополнительных документов.

     Часто пункты проектной документации, нормы по согласованию работ, дополнительно регламентируются правовыми актами, изданными органами власти субъекта Российской Федерации. Взять, например, перечень проектных документов, необходимых для предоставления в Москомархитектуру. В рамках перепланировки помещений, исключающей изменение внешнего облика сооружения, в указанный орган для согласования следует предоставить:

    • Пояснительную записку;
    • Материалы, полученные в БТИ;
    • План этажа (масштаб М 1:100 или М 1:50). В нем необходимо обозначить планируемые изменения: перегородки, которые будут снесены или напротив устанавливаться, места расположения проемов, их габариты, места расположения инженерных коммуникаций и оборудования;
    • Проектные решения в отношении расположения внутренних инженерных систем (если в качестве объекта недвижимости выступает отдельный дом) и оборудования;
    • Инженерные чертежи, по которым планируется проводить монтажные или строительные работы;
    • Решения в отношении обеспечения противопожарной безопасности (необходимы в случае, если жилье находится на верхнем этаже сооружения, высота которого превышает 75 м. Для общественного здания минимальный высотный уровень установлен на отметке 50 м);
    • Заключение, в котором описано техническое состояние отдельных конструкционных узлов, а также дается разрешение на проведение работ, либо указывается, что перепланировка на данном объекте невозможна.

    Заявитель получает расписку в том, что орган, осуществляющий согласование, принял на рассмотрение вышеперечисленную документацию. В расписке указываются принятые документы и дата их передачи. Максимальный срок рассмотрения заявления составляет 45 дней. В результате собственник получает на руки решение (отказ) о(в) согласовании на перепланировку.

     ПЯТЫЙ МОМЕНТ: УЗАКОНИВАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

    Владелец квартиры ставит с известность местный орган о завершении всего объема работ в рамках перепланировки (переустройства). Последний создает приемочную комиссию, которая путем подписания акта подтверждает соответствие проведенных операций тем, которые указаны в проектной документации. Данный акт и является документом, который узаконивает выполненные конструкционные изменения.

    Чтобы получить истинное удовлетворение от реализованных интерьерных решений, лучше доверить работу профессиональному дизайнеру. Творческая Студия Ирэн Ивановой готова взяться за преобразование тривиальной внешности вашей квартиры, и создать вокруг вас уютное пространство, которое вы будете гордо называть – МОЙ ДОМ.